收入减少土地财政饥渴

　　地方增收乏力，“地根”放松冲动增加。暗自放松限购、公积金贷款额度上浮、普通住宅标准调整、发放购房补贴……2011年下半年以来，全国有33个城市以不同方式“微调”楼市政策，“财政焦虑”再次凸显。由于土地出让金收入锐减，地方政府放松调控以活跃房地产市场的意愿增强，一些地方屡屡微调试探调控底线，房价调控受到挑战。

　　一些地方的地王“重出江湖”。中原市场研究中心数据说明了土地市场的这一变化，7月份全国13个主要城市扭转了上半年的土地市场颓势，土地出让金上涨6%。以北京为例，北京市土地整理储备中心数据显示，7月北京共成交16宗土地，获得土地出让金共93.61亿元，创下今年以来单月土地收入新高。

　　“财政收入减少，土地财政饥渴，不排除一些开发商去年以来，或者在更早之前，以低价拿地，高价出售，抬高房价的可能性。”中国房地产数据研究院执行院长陈昇说。

　　两次减息房企松口气

　　“银根”放松，房企涨价动力加大。随着“稳增长”一系列措施的出台，特别是两次降息之后市场流动性有所宽裕，一度经历“寒冬”的房企日子好过起来。业内人士称，地产企业资金负债率一般平均是在70%，现在整体在下滑。上市房企已公布的半年报显示，负债、现金流都在好转。

　　房价预期变动“加紧”购入

　　365地产家居网近日的一项调查显示，超过七成的网友计划在半年内出手买房。购房者的“消化力”从一组数据便可窥见一斑：7月份多数城市楼市库存大幅减少。其中南京去库存化最快，单月商品住宅可售面积下降49.3万平方米。北京、苏州、青岛的库存降幅都超过了10万平方米。

　　“楼市库存的下降为房企"减负增效"，反过头来又会增加开发商涨价的冲动。”陈昇说。

　　“楼市调控其实是政府、房产商和购房者之间的"信心博弈"。”复旦大学公共传媒博士徐健认为，购房者更应该相信政府调控房价的能力和手段。

　　未来调控

　　房产税扩容仍是大方向

　　专家普遍认为，“有保有压”的差异化政策将会是未来一段时间房地产调控的主基调。

　　其中，财税政策有较大操作空间。财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税扩容肯定是大方向。同时也要尽量把握好方案的可行性，在试点的基础上总结得失，在其他城市跟进时进行方案优化。

　　优化供给结构仍是长期方向。“目前"市场轨"和"保障轨"双轨统筹的机制比较明显。”贾康说，“最大化保障房托底的作用，更有效地将有限资源配置给需求方，抑制商品房泡沫。”

　　专家认为，针对当前房价上涨压力，政策储备很必要，但也要充分考虑到这些储备政策的副作用，避免误伤和扭曲房地产市场发展规律。开发商也最好“洁身自好”，避免招致一轮更严厉的调控。

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，房地产制度建设，政府要给公众一个清晰的政策思路，只有对未来的政策方向有了明确稳定的预期，企业才能放心投资，百姓才能理性消费，市场才能持续健康发展。