鄂尔多斯大道

 

邦成小区

 

　　鄂尔多斯康巴什新城人迹罕至。“鬼城”正是当地煤矿、地产、民间借贷相互纠缠一损俱损的前兆。

　　近日，《中国企业报》记者获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。

　　以当地"金信翰林苑"项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。

　　"房子卖不出去，开发商扛不住了。"上述该消息人士说。

　　因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。

　　"几乎所有的高利贷都和房地产有关。"鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者，"前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。"

　　新城却是空城

　　康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。

　　2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。

　　直到有一天，这里发现了四大"宝贝"：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的1/3。

　　2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。

　　康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。

　　新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌，草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。

　　据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。

　　然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。

　　按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。

　　康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以"鬼城"名号，但现在，这座新城仍是"空城"。

　　据了解，老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里。目前，据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。

　　康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里，而是70平方公里；其中只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，"352平方公里是包括县 (乡)在内的康巴什总体面积。"

　　即使是总体面积，352平方公里相比新区一期的32平方公里，亦将是目前规模的10多倍。

　　房地产泡沫典型案例

　　"煤矿稀土最富有"是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。

　　据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，"在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。"一位知情者说。

　　房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。

　　据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。"最典型的是绿城项目。"当地一位长期观察房产的人士刘先生说。

　　刘先生告诉记者，2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。"当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米"。

　　由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的"最佳展品"。

　　美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章，原题为《鬼城》。没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场充斥着泡沫吗?

　　多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。

　　自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。

　　在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却成为了一座"鬼城"。

　　最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，孤独地沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。

　　尽管"鬼城"康巴什震惊了不少人，但还是希望这是中国一个最特殊的例子，但愿别成为中国的一个普通缩影。

　　一方面是由投机型资金推高的并不真实的房地产价格；另一方面是大宗商品价格暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧；同时再面临着信托公司难以查清的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入以及由此推高的房地产企业成本，各种错综复杂的情况交织在一起，鄂尔多斯楼市将如何可以想象，这些风险信托公司是否能够控制也可以想象。

　　或许这还不能称之为鉴，因为毕竟这种风险还没有成为最终的事实。但是，即使是一场虚惊，在虚惊之后，可以借鉴的东西也应该有很多。

　　去年下半年开始，有关鄂尔多斯民间借贷风险爆发的消息就不断传出。在多家媒体对鄂尔多斯的描述中，停工的楼盘、门可罗雀的售楼处随处可见。近日，有关鄂尔多斯楼市风险的报道又多了起来，甚至有报道称，鄂尔多斯的房价目前已经从最高时的每平方米15000元至2万元跌到了每平方米3000元。尽管这些数据还有待考证，但中国房地产指数系统7月百城价格指数全样本调查数据显示，7月份鄂尔多斯房价出现环比最大跌幅，达到0.69%。

　　在鄂尔多斯楼市风险不断被媒体警示的同时，还有另外的一组数字。统计显示，目前涉及投资于鄂尔多斯的信托产品有13款，涉及8家信托公司，总规模43.4亿元。其中涉及房地产的产品6款，中融信托的鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划规模最大，总金额为11.635亿元。新华信托的3款信托产品均为房地产信托产品，总金额达到10.5亿元。有意思的是，从投资区域上，内蒙古当地的两家信托公司———华宸信托和新时代信托虽然也各有一款产品投资于鄂尔多斯，但投资领域上都不是房地产，且金额都不大。更有意思的是，自去年10月开始，鄂尔多斯民间借贷风险爆发、老板自杀、房地产崩盘等大量报道集中出现，但从这13款信托产品成立的时间看，10款产品成立于今年，1款产品成立于去年12月，1款成立于去年8月，中融信托的鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划成立于去年5月。也就是说，去年下半年以来，鄂尔多斯发生的那些事并没有影响到这些信托公司在鄂尔多斯的投资。

　　或许是因为信托公司对于鄂尔多斯房地产市场有着自己的判断，或许是因为其他不为人知的原因造成了这种现象。但这种现象的确有些有悖常理。对于鄂尔多斯楼市，一些房地产业内人士对记者表示，鄂尔多斯楼市是一个典型的投机型市场，其价格的上涨并不是由于真实需求所推动的。对于鄂尔多斯地区房地产信托产品的运行情况，记者在咨询投资金额最大的中融信托后得到的回答是：目前鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划运行正常，如果出现什么情况会及时通知投资人。

　　事实上，楼市风险仅仅是鄂尔多斯金融风险的一个环节。众多信息表明，鄂尔多斯楼市是与矿产能源和民间资本紧密联系在一起的。一方面是由投机型资金推高的并不真实的房地产价格；另一方面是大宗商品价格暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧；同时再面临着信托公司难以查清的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入以及由此推高的房地产企业成本，各种错综复杂的情况交织在一起，鄂尔多斯楼市将如何可以想象，这些风险信托公司是否能够控制也可以想象。

　　用益信托工作室的《2012年上半年房地产信托报告》显示，今年上半年房地产信托新增规模下降非常明显。今年上半年房地产信托新增1213亿元，刷新了2010年以来的最低水平。相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%。同时房地产信托新增规模占比也在大幅下降，上半年房地产信托新增规模占比为6%，同样刷新了2010年以来的最低水平。该工作室的统计还显示，2012年上半年共有25家信托公司参与发行了90款矿产资源类产品，发行规模为314.97亿元，与去年同期相比，数量、规模均上涨，但同去年下半年相比，发行数量及融资规模均出现环比下降。由此可以看到，对于房地产和矿产能源行业的投资，信托公司开始持谨慎态度。

　　但是，对于房地产和矿产能源交集的地区和企业，特别是房地产和矿产能源、民间资本三位一体交织在一起的企业，信托公司是否更应该加倍谨慎？这也正是从鄂尔多斯风波中，很多金融企业应该借鉴到的东西。

　　今年3月份发布的《煤炭工业发展“十二五”规划》提出，重点开发建设西部地区，陕西、山西、内蒙古等矿企尤其是煤炭等能源企业众多的地区成为信托项目的主要来源地。据用益信托工作室不完全统计，2012年上半年发行的90款矿产能源信托产品，其地域主要分布在陕西、山西、内蒙古、贵州和新疆等矿产资源蕴藏丰富的地区。分布在陕西地区的产品有12款，发行规模为81.81亿元，占总发行规模的25.97%，是融资规模最大的地区；其次是山西，发行产品16款，是产品数量最多的地区，发行资金规模为49.11亿元，占总规模的15.59%；项目分布于内蒙古、贵州和新疆的产品分别有12款、10款和6款，融资规模分别为36.34亿元、30.72亿元和30.47亿元，占比分别为11.54%、9.76%和9.67%。另外，云南、四川、福建等地也都有项目发行。值得注意的是，在许多矿产资源丰富的地区，也是民间投资需求旺盛的地区和民间资本活跃的地区，这些地区的另外一个特点是投融资渠道并不发达。在这些地区，特别是一些民营企业，矿产能源、房地产和民间资本往往更容易纠缠在一起。但是，一些金融机构对于这些企业的尽职调查中，往往会将一些企业同时涉足矿产能源和房地产行业视为抵押充分，却忽略了行业风险的传递。而对于民间资本对这些企业的渗入，信托公司一般很难查到。在目前房地产、矿产能源两大行业均危机重重、民间借贷风险频频爆发的情况下，一旦陷入这样的企业，信托公司面对的将可能是大麻烦。

　　身处风暴边缘的鄂尔多斯，正遭遇着与温州版本不同的地产借贷恐慌。

来源:金融时报