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主题:北京城的住房泡沫有多大?

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北京城的住房泡沫有多大?  发帖心情 Post By:2010/7/2 10:23:00 [显示全部帖子]

北京城的住房泡沫有多大?

     印度《金融快报》报道,莱坊地产咨询公司报告显示,印度上财年住房价格上涨速度居全球13,较上年增长8.4%,中国居全球之首,较上年增长68%。这个数字对比刻意粉饰太平的中国国家统计局同期房价上涨1.5%的“微小”增幅,可谓是一记响亮的耳光。

    在高房价面前,中国的货币购买力已经高度缩水。如果这些仍然不能解释为*,而只是*预期,相信将为任何有理性的人所不齿。目前中国所谓*预期,早已不是什么通胀前的预期,而是高度通胀运行中的预期,是一种通胀惯性的表现。

    住房上的通胀幅度到底有多大?我们可以以北京为例进行一个测算。到2009年底,北京的建成区面积大约为1400平方公里,其中住宅用地392平方公里,占建成区面积的28%,住房建筑面积按照北京市2009年统计公报公布的2009年底城镇人口1491.8万人、人均住房建筑面积28.81平方米进行估算,为42978.758万平方米,住宅建设的平均容积率只有1.1倍(可能是统计不全的原因),按照2009年底每平方米万元的价格进行估算,北京城区住房及土地的总价值为12.89万亿元,约为同期北京市城乡居民储蓄存款总额1.47万亿的8.8倍,为全国城乡居民储蓄存款26.48万亿元的48.7%。

    上述住宅地产只是北京市地产的冰山一角,如果加上252平方公里、占北京市建成区面积18%的,包括王府井、西单、国贸、金融街、中关村、故宫、人民大会堂、中南海、王府井、中国科学院、中国社会科学院、中央电视台、北京大学、清华大学、协和医院、三零一医院等在内的公共设施用地,那么北京市房地产的价值就非常可观了。姑且不考虑上述一些土地的不可交易性,根据位置、容积率、建筑质量等参数,公共设施用地的单位地产价值至少为住宅的1.2倍,由此可以估算北京市的公共设施地产价值大约为9.94万亿元。

    北京的住宅总值贵过了上述知名建筑物价值总和,相信这只是目前一时的泡沫现象,肯定不能持久。

    另外具备一定地产价值的为面积350平方公里、占北京市城区25%的工业和仓储用地。虽然国外单位工业地产的价值普遍高于住宅地产,但考虑到北京市的实情,单位工业地产可以按照住宅地产的40%进行估值,则北京市的工业地产价值约为4.6万亿元。

    其余的是包括各类公园、绿地、广场、道路、市政公用设施、军事设施的用地,约占北京市城区面积的29%、面积406平方公里的其他用地,按照住宅单位地产价值的20%进行估算,市场价值约为2.67万亿元。

    把上述地产价值加总,可以得出北京市的地产价值总值为30.1万亿元,为同期全国城乡居民储蓄总额26.48万亿元的1.14倍;或者说,全国人民(包括北京市城乡居民)把全部存款拿出来,大约只能购买北京市城区,这个占全国面积一万分之一点五的首都房屋和土地总价值的87.97%,其余大约12%的部分,需要到国外或者其他星球贷款;还有一个条件,就是13亿中国人不吃不喝,不做任何有花费的消费。

    上述地产价值,显然没有包括故宫、天安门等建筑物的古迹价值,更不包括北京市存有的文化遗产、巨额的资金、科技成果、人力资本等资产,如果对这些资产进行估计,至少不应当低于上述有形地产的价值吧?

    按照这个方法,同样可以估算出上海的地产总价值,可能与北京相当;如果加上广州、天津、深圳、杭州、重庆、成都、武汉、沈阳、哈尔滨等城市,中国的房地产价值有多大?全国人民不吃不喝用他们的总储蓄,能不能买的下其中的10%的瓦块水泥呢?!

    这样的超级幻想,你能相信吗?就发生在当代的神洲大地,和全国形势一样,到处都是一片汹涌澎湃的泡沫经济。



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