主题：楼市成交“冰封期”或将延长

    新年成交陷入冰点，意味着调控成果继续巩固。许多业界专家预测，楼市调控目标具有承接性，去年降温成为楼市主题，不管是成交量还是进入楼市的资金量均大幅收缩，央行公布的数据显示，去年全年房地产贷款总体回落。而年初的成交量延续了这一趋势，在楼市已充分降温的基础上，今年下跌将成为房价运行的主题词。

    去年底的中央经济工作会议已经定调，今年限购、限贷等核心调控措施不会放松，这让购房者对房价下调的预期明显上升，买卖双方仍将处于深度博弈之中。在北京市丰台区租房的小戴尽管已经准备结婚，但他还是决定把购房时间推后，“现在肯定不是出手的好时机。”看房已近半年的他告诉记者：“感觉到一些项目已经开始下跌，尤其是二手房，最终的成交价一般会比挂牌价低出近十万元，所以并不着急出手。”

    以往每年春节过后，楼市都会迎来一个传统旺季小阳春，但是浓重的观望气氛却有可能使开发商的这一愿望泡汤。经过一年的成交低迷，今年房价继续下跌的预期已经形成，去年年底部分区域楼盘大幅跳水，显示出房价仍有较大下跌空间。相对于成交低迷，1月份一线城市的租房市场却提前回暖，由买改租反映出更多的购房者选择观望，成交的“冰冻期”或将延长。

    据亚豪机构统计，2月北京计划有23个项目开盘，相当于前两个月的供应总和。随着供应高峰的到来，库存数量激增，商品房市场将会出现暂时的供大于求现象。而由于去年三次上调利率，对于投资者而言，如果不选择抛售套现，持有成本压力越来越大，二手房市场的供应量也会相应增加。

    相比之下，楼市里的需求量一方面在过去几年被过度透支，另一方面在限购、限贷等政策影响下，具有有效购买力的人群本身就有限，购房者将更加看中住房的“性价比”，更容易被定价理性的楼盘所吸引。在供需逆转、调控预期继续强化的背景下，楼市已经进入一个去库存化周期，成交不景气将使得这一周期变长。

    与楼市成交节节下挫相伴，素为楼市孪生兄弟的土地市场同样遭遇了“寒潮”。随着许多开发商销售趋于困难、囊中羞涩，去年全国土地市场陷入了前所未有的低迷，昔日屡见不鲜的地王早已不见踪影，代之的是底价成交、流拍现象频频上演。

    业界人士分析，楼市成交量反映出购房者对于后市走势的预期，土地市场的表现更能反映开发商对后市的判断。拿地节奏明显放缓反映出，开发商对于未来的成交量并不乐观，而之所以仍未大规模高调促销，是因为开发商仍然具有一定的观望情绪，甚至像有的开发商所担忧的，即使大幅降价也换不回成交量。

    中国指数研究院统计数据显示，去年130个城市中住宅类用地成交额同比下滑24%，成交面积同比减少18%。此前根据审计署公布的数据，截至2010年底全国地方政府性债务余额10.7万亿元中，2012年到期的地方政府债务有1.84万亿元。一增一减的鲜明对比下，是地方政府将面临越来越大的偿债压力。今年如果成交量不能回暖，土地市场势必也会出现低迷，“土地财政”可能会受到影响。在土地出让金减少影响地方财政收入的情况下，必须坚决防止部分地方政府对楼市调控暗中松绑，从而影响调控成果。去年佛山、成都等城市均试图变相放松调控，在楼市博弈中，不仅开发商、购房者参与其中，地方政府也成为其中的一极力量。调控政策落实到位，不打折扣，不走样，是楼市调控取得预期成果的根本保证。

    经过过去一年雷厉风行的调控，楼市的运行格局逐渐回归正常，因为刺激计划而耽搁的各项基础制度重新得到修复，目前多个城市已完成个人住房信息系统建设，并与住建部联网，市场信息将更加透明，我国正面临一个把楼市拉回理性轨道前所未有的良好机遇。虽然目前开发商降价动作并不明显，但随着时间推移，众多陷入销售困境的开发商将会主动选择“以价换量”，从而打破房价只涨不跌的神话。房价也将在动态调整中回到与刚性需求的购买力和支付能力相对等的位置，形成较为稳定的量价平衡点。