主题：2012年的中国经济与房地产

　　大家可以看到2012年3月份的指数，一个是出口额，一个是货币，所有的都是在显示中国的经济保持良好状态。在这个图的前段，2011年的4、5月都是比较偏冷，但是现在是比较偏稳的状态。但是这个都高于今年预计的GDP目标。从主要经济指标的增长速度来看，规模以上的物业增长值同比增长11.9%，比一到二月份回升的6.5个百分点。初步增长8.9%，回升了0.4个百分点。第三，就业区域增加，就是说全国城镇新增就业同比增加，西部地区用工难的情况没有明显地缓解。农村出行务工率明显中国经济目前不存在太大的问题。因此，我们没有必要对中国经济过于悲观，没有必要过于悲观。

　　大家注意到，今年是很多政府的换届之年，我们看了一下大概全国的省份已经换届完成，还有一半省区换届还没有完成，换届之后仍然会推进发展思路。2012年是相对经济增长速度比较高的一年。今年的十八大中央换届，所以我相信今年的中国的经济不会出现过于悲观，不至于过于悲观。我们的一些同行普遍是悲观的，看得很冷，但是我觉得今年还是应该充满信心，整个是在比较稳定的位置。今年的宏观经济简单说就是这样。

　　中国房地产市场的经济情况，我们也通过数据来反映当前的情况，我们看到全国房地产开发在今年一季度增速达到2.5%，但是投资增长速度下降的10%。同时我们看到房地产增速下降还是东部地区最明显，西部地区比较慢。为什么？大家知道东部地区受调控政策的影响是最明显，首先长三角，所以他们的经济压力相对更大，他们对未来的市场预期相对来说更加不稳定，他们的不确定性就更大，所以他们对都是积极性目前来看比较谨慎，所以投资下滑是比较明显的。

　　全国房地产开发企业土地购置面积的增长速度今年一季度已经是负的3.9%，而去年的同期增长速度是32.7%，也就是说开发企业在对未来的市场逾期不稳定，由于现在企业的资金面，由于调控政策还处于动摇不放松的阶段，所以减缓了开发投资增长的具体表现，就是在买地的方面积极性降低，所以全国的房地产开发企业已经处于了负增长。今年继续延续对土地开发的增长这个问题不大。而去年同期是接近20%的增长。

　　开发企业在当前的形势下，不拿地，不开工，缓施工的一批企业开始出现。也就是说，我们看到的所有的这些指标都是反映了房地产市场的一个前端。前段市场的一个情况就是收缩。末端市场出现的情况我们看到的是全国商品房销售额的增长速度，今年一到三月份负增长14.6%。现在销售额和去年同期相比仍然是负增长，但是幅度有所缓解，也反映出了成交量和成交价格的体现。

　　那么销售面积从今年2月份增长了36%，今年到5月份似乎也有所缓解。这是全国住房销售面积的负增长是最低的。

　　对于库存，库存量大不大呢？商品库存量是在1.9亿平方，就是2008年库存量最大的时候是在1.8亿平方，现在的库存量是1.9亿平方，但是我们也看到了一个情况，就是它一到三月份的增长数额和增长面积都有变化。

　　开发企业今年到目前为止，我们认为它的周转速度目前是一季度8.2%，目前是一个偏紧的状态。但是我同意陶冬的结论，就目前开发企业的资金紧张的状况会逐步的缓解，但是对销售刚性需求的支撑现在在持续，所以能够得到缓解。

　　那么从房地产企业的投资来看，现在这个数字比2008年资金压力最困难的时期137稍好一点，现在是126，也就是说总体上开发企业不乐观，但是今年和开发企业和去年的开发企业不同于，08年所有的企业的资金链都非常的紧张。有的开发企业真的很紧张，钱压力比较大，投资成本高，但有一些企业相对来说资金压力非常大。

　　红色的是价格同底上涨的价格，我们可以看到现在降价，以价换量的城市还是比较明显，占到一半多一点。大家注意到这个问题，我们住建部反映出来的是非常微小，就是广州、深圳同比价格没有超过这个价。这次的结构型就是在一个城市价格下滑了20%，就是没有调，就是一个结构性导致了这个结果。一线城市的价格出现了一个不到2%的负增长。

　　今年的房地产市场，我觉得应该说是一个在调控政策的影响下，我们既希望今年房地产市场是一个平稳之年，大概就是这么一个趋势。好也好不到哪里去。我们没有理由对房地产市场过于乐观，对于经济也不要过于微观。企业城市、企业共性差异特别大，就是今年的房地产市场的特点结构型特点特别大。中央去年的经济工作会议和今年的两会提出来，加快商品房的供给，特别是强调采取有效措施加强商品房的供给。它说的不动摇主要是控制市场部动摇，加大商品房的制度就是目标。整个调控还是很清晰的，主要是为了房地产市场的健康发展。

　　房地产主要是靠投资需求和资助性需求来满足市场。在这样的政策和市场环境下，我认为现在房地产企业形成了越来越多的变化，就是过去冒尖的企业，得力的企业都是暂停的企业，而现在的企业越来越谨慎，这个已经成为企业主要采取的战略。

　　由于我们房地产市场面对的外部的环境的变化，我们房地产业占的专业化的能力越来越高，和提高专业核心力的企业越来越重要，也就是说这次的市场调整不是扩张的企业获利，而是强的企业获利。

　　如果我们的房地产收紧，越来越多房地产企业采取了商品房投资。

　　开发了越来越多的开发联合，过去更多挣钱是从开发企业和产业之间联合，才促进多样化的投资。所以我们想随着这轮的房地产的调控，我想我们整个行业再出现一个调整，调整之后你就可以看到新的变化和新的局势。

来源：中国企业家网