主题：叶檀：希望房价降50%的人要失望了

　　希望房地产价格下挫50%的人要失望了，如今房地产价格不上升，土地交易大不如前，地方财政吃紧，只能恢复房地产的套现地位。

　　反向指标是，当1993年的海南、2011年的鄂尔多斯房地产泡沫破裂之后，当地的经济链条遭遇重创，成为不可承受之重。房地产对于经济的捆绑力度之强远超过我们的想象，它是用世界上最强的强力胶粘成的。

　　房地产市场回暖从今年二季度开始，大城市成交量逐步上升，而后价格逐渐反弹。到三季度末，形成推地与开发商抢地风潮，以弥补上半年土地收入的不足。

　　8月27日，北京市土地整理储备中心刚刚一次性公布11宗经营性用地出让公告，其中宅地9幅，这11宗地块将从9月17日开始竞价。8月30日，北京再次挂出4幅地块。从8月17日以来，北京已经四次集中推出入市地块。截至目前，9月将交易的地块达到23幅，其中宅地14幅。9月单月土地出让金，可能超过前8个月住宅出让金总和。

　　不仅北京，各地都在大规模推地。温州市政府一次性推出52宗共3220亩土地；8月27日，杭州一次性出让占地达456亩的主城区7宗地块，最终成交价合计54.38亿元；8月24日，石家庄公开出让8宗市内热点区域地块土地使用权；武汉也于同日迎来36宗地块的集中拍卖，其中最为热门的16宗城中村改造土地，总成交金额达到105.28亿元；厦门近日也发布公告，将于9月7日公开出让17幅地块。土地的饕餮盛宴正式开幕。

　　目前土地市场从低谷回升，推出的地块条件较为优惠，开发商由此进入大规模拿地期。据 《证券日报》记者不完全统计，7家大型房企3天内斥资88.68亿元在一二线城市抢地。其中，万科击败中海等强劲对手，两天内以46.71亿元连拿合肥和广州两地块。拿地的企业包括央企，也包括大型民企，从目前土地市场的强势回潮可以看出，开发商把土地看成最好的套现品种。

　　要满足去年的土地出让收入，地方政府下半年起码得完成几千亿元以上的土地收入，才能渡过目前的难关。

　　根据国土部公布的数据显示，上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划的29.6%。财政部数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。北京中原市场研究部统计数据显示，全国主要的13个典型城市在前8月，土地出让金合计为2473.5亿元，同比2011年同期的4076亿元下调幅度达到了39.3%。

　　笔者曾经说过，中国经济在下行过程中出现虚拟化趋势，看铜不是铜，看铁不是铁，而是融资工具与套现工具。铁矿石融资渠道因为钢铁行业利润下行而接近于崩溃，此后是铜库存激增，成为套现工具。无论是铁矿石还是铜，任何一种资源产品的套现能力都无法与房地产市场相提并论。

　　在制造业继续低迷、房产税近期难以推出的情况下，土地财政卷土重来毫不奇怪，土地是通向现金、降低地方财政负担的最重要的通路。本想通过此次经济下行周期，倒逼出中国的经济结构转型，倒逼出中国的投资与内需平衡经济，不过，到目前为止，投资经济与房地产经济呈现了复活趋势今年1到8月，国家发改委批准了1555个重点项目，将使未来投资增加1万亿元以上。而此时，与吸引民资等相比，拉动房地产是最现成、最不伤筋动骨，也是最易见效的解决债务的办法。

　　我们已经除了房地产之外找不到其他发展经济的杠杆了吗？此次债务链条紧绷、大批项目无米下炊，同样吸引人眼球的是，中国规模以上工业企业利润下滑，此前一直做大规模的央企，坐拥20多万亿资产，为什么不能将非核心资产打包出售？一则可以降低垄断收益；二则可以吸引民资购买相关资产，为这些资金找到更多出路；三则可以提升中国经济的创新能力与竞争力。与其让土地成为吸引资金的黑洞，不如让国有非核心资产，成为地方政府债务减负的主要通道。

　　当然，最终房产税改革仍要提上议事日程，打破垄断、建立公平的竞争环境，才是中国不被经济周期打垮、摆脱土地套现路径的根本。

　　资产负债表是评判地方举债能力的良药？

　　9月10日，部分地方政府启动试编政府资产负债表工作的消息引起关注，而不久前中国社会科学院副院长李扬表示，一些地方政府陷入债务泥潭，有的已无法自己解决问题。正在编制中的地方资产负债表据说有助于评判地方举债能力。到底目前编制地方负债表能起到什么作用，其中该处理好那些关键问题？中国经济时报记者采访了业内专家，对相关议题进行了剖析。

　　长效之举短期恐难见效

　　“发达国家地方发债都有完整的资产负债表，中国目前尚未真正实现地方自行发债，由中央财政兜底的地方债属于准国债的形式。地方政府要实现真正的自行发债，必须有自己规范完整的资产负债表。”东北财经大学财政税务学院博士生导师张海星教授告诉中国经济时报记者。

　　中国社会科学研究院财经战略研究院副研究员何代欣对中国经济时报记者表示，目前地方政府由于房地产与土地财政受制约，其他收入短期也难以大幅提高，借债就成了维持公共财政正常运转和适度投资的手段。采取中央代发的形式，地方债就不会太大。要适度放开地方债规模，并合理规避风险，编制科学、明晰的地方债务表是前提。地方的负债风险增大也成为建立地方债务表的驱动因素。

　　而有媒体称，海南、甘肃、上海、广东等几省市的负债表，试编过程中的最主要原则是更全面反映地方政府的财政形势，是为了服务于财政管理体制改革的整体需要，并非单独着力于加强地方政府债务管理。

　　何代欣解释道，地方债作为中央与地方财政关系重构的重要一环，利于中央、地方相对均衡地理顺财务关系，是保证地方财政完整性的标志之一。形成有借有还的循环体系，财政链条才完整。而为了防范违约等债务风险，必须将资产负债表做好。

　　对于地方债务表近期能否起效，张海星认为，结合国情来看，要在短期内达到发达国家资产负债表的完整与规范程度难以做到，再受制于制度与技术层面的薄弱，效果上不能期待过高。毕竟要做到产权明晰、资产资源情况掌握充分、经营性及非经营性资产偿还的可依赖程度的评估，涉及县、市到省层层的评估能力。对过去的评估办法，她表示了不同见解，去年审计署公布的全国三级地方政府债务是按偿还责任来划分统计的，而按风险管理划分或许更有效些。

　　本报记者查询了去年审计署首披地方政府债务达10.7亿元的有关表述，确实是按有偿还责任、担保、兜底等偿还责任来划分统计的。

　　怎样做好负债表编制

　　国家税务总局前副局长许善达日前表示，国家现在有一个非常紧迫的财政体制改革任务，就是要尽快编制资本预算，编制政府的资产负债表。编出来了，我们的债务有多少、能用什么来还债，就能比较准确地反映出来。

　　要编好债务表，张海星认为，首先对政府性债务和政府债务要区分清楚，目前政府下属的有公共投资消费性的事业单位和平台公司也纳入政府债务框架内，而它们从严格意义上说属于政府性债务，而非政府债务。具有事业单位性质的煤气水电相关部门，具有外溢性和外部性特点，是公共投资的延伸，该不该或该以怎样一种形式纳入负债表需要审慎。

　　不过国务院发展研究中心的相关研究曾建议，政府资产负债表不仅应覆盖政府部门的资产，还应覆盖地方政府的全部下属法人，包括企业法人、事业法人、机关法人、特设机构等，最终形成完整的地方政府财务报告。

　　“要编制地方债务表首先要明确哪些可以做，哪些不可以做。”何代欣说，对地方政府拥有的土地、自然资源、旅游资源、房产等可以纳入统计范围。难点在于那些地方与中央共同拥有或地方所有的国有企业，能否有效纳入统计程序。由于企业的所有权性质十分复杂，其资产评估和资金划分等问题要厘清比较困难。再者，企业处于不断的动态发展中，而资产负债表是静态的，以静制动十分被动。

　　“有效的债务统计表需要做到标准合理、内容完整、口径规范。而目前预算透明度不高、评估口径不够规范统一、地方政府对各项评估的专业人才与技术经验缺乏，影响目的实现。大量难以评估的隐性债务的存在更增添了压力。”张海星说。

　　中国人民银行发布的《2010中国区域金融运行报告》指出，截至2010年末，地方融资平台贷款的上限为14万亿元。而审计署报告显示，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.7万亿元。可见，中间有3万亿左右的承压区，一旦形成规模的隐性债务确实能构成压力。

　　“灵活性很大的无形资产评估是个难题，地方政府存在着为借债而夸大其价值的操作空间。”何代欣表示，要做到准确有效，资金流量作为资产评估和洞悉财政状况的重要参数一般表现得比较清楚，这也是地方债务最基本的表现形式。应配套做好地方政府现金流量表，配附于相应的资产负债表。这个定期统计地方政府现金流动性的数据表，可以与地方负债表形成动静结合的评估体系，更全面地反映地方负债情况。

来源:中国经济时报