主题：房价或将呈现大U型走势

　　综合上半年的市场表现，房企趋势性红利稳步上升的时代已经过去，市场波动在未来将成常态，真正需要深入思考的是如何去适应这种新格局。

 

　　近期SOHO中国董事长潘石屹公开表达了对住宅市场的悲观看法，认为中国的住宅市场就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山了。常年看空的经济学家谢国忠也认为即便出台解除限购等救市政策，房地产市场也将缓慢下行，直至2017年触底。

 

　　同样基于对未来市场形势的判断，华远地产(600743,股吧)董事长任志强却坚持认为支撑房地产发展的基本要素并未出现根本性改变，尤其是未来20年的城镇化红利以及人口红利，房价总体应该是稳定的，甚至是略有增长。

 

　　每个人都有自己对市场的判断，没有绝对的正确或者错误。但从近期各方出台的市场数据来看，客户确实已进入深度观望期。今年4~5月份北京（楼盘）二手住宅的价格虽然跌幅不大，但成交量却下滑得很严重。

 

　　一位计划投资房产的朋友，很纠结于当前是不是触底。其实这个问题不难回答，对比是最好的分析工具。先看近几年的几次调整。2008年是房价的一次大幅度调整，背后的原因是经济波动和次贷危机，后来很快就恢复了，整个周期只有半年的时间。是什么原因导致其快速恢复？答案是四万亿元货币的强刺激。结果，人们先是不敢买房，后是恐慌性抢购，中间只有半年的时间。现在再通过数据来回顾这一变化过程，市场呈现了明显的“V”型反转。

 

　　2011年也出现了一次大调整，其原因是政府出台了一系列打压房地产的政策，致使房价出现了窄幅回调。但打压政策仅持续了9个月的时间，并没有长期坚持。房价很快被推了上去。是什么原因把它推上去了？当然不是经济，也不是政府，而是需求、金融和信贷在推动。这时候突然出现了一个热门名词，叫“影子银行”。这一轮波动与上一次波动最大的不同在于：以前是由外部原因造成的，这一次是行业内部发生了改变，供需关系发生了失衡。

 

　　2011年虽然有限购、限贷、住宅去投资化等不利因素，但由于需求强劲，供给又有限，房价最后还是快速上涨了。而现在需求是有的，但更多的是通过投资信托的管道流到了供给端，短时间内造成供需的大逆转，而且是快速的逆转。

 

　　再加上按揭政策的收紧，购房人陷入了深度观望。真实的市场需求存在，只不过源于人选择性关注的本能，在市场恐慌时，人们会选择性地关注负面消息，即便市场有利好的消息也不被留意。

 

　　如何判断这一次的趋势变化？不妨再梳理一下，动因是什么？动因肯定是信贷收缩，行业流动性出现了问题。会不会有支撑它的动力呢？前两次一次是政府，一次是信贷，那么这一次会出现吗？可能会，也可能不会。最终呈现的趋势只有两种。2008年是一个V型快速反转，2011年是U型反转。这一次也有两种可能：一是更大的V型，二是更大的U型，时间长一点，尤其是底部偏长，我个人的判断更倾向于U型，一个大U型。

 

　　哪些房子会降价呢？我们可以通过“降价指数”的工具分析。首先，非核心区域的房价下跌可能性更大，核心区域仍将坚挺；其次，从产品的同质化而言，同质化竞争激烈的产品更容易降价；最后，品牌开发商在第四季度降价的可能性更大，年中上市房企下调销售目标的可能性极小，而且会选择个别非核心区域的楼盘降价跑量。

 

　　2014年的房地产不会大变天，但看到“雾霾”的时间将增多。对于房企而言，趋势性红利稳步上升的时代已经过去。对于投资者而言，需要思考更多的不是如何抄底，因为市场的波动在未来将是常态，更值得关注的是如何找到好地段且运营管理良好的资产。

 

来源:中国建设报·中国住房