主题：楼市热销背后的黑幕交易:"潜规则"何以大行其道?

2008年01月19日           来源： 检察日报

    朱健一是房产中介的身份，由他做掮客找购房者，可谓既顺理成章，又不易暴露自己。牛敏自认为这一招天衣无缝，只要她和朱健一不说，没有人会知道。

    2007年，是中国房地产市场最不平静的一年！楼市在种种力量的炒作下，呈现出超乎寻常的爆发力，房价一路高歌。就在越来越多的人陷入买不起房的困境时，却有人利用职权，掌控房源、勾结中介，以转让费、好处费、增值费等名义，借机向购房者索取不义之财。江苏省苏州市一家房产公司的销售经理牛敏和房产中介朱健一就是其中的两位。

    【购房者】

    买房艰难，不惜多花钱

    王斌到苏州工作近三年，与女朋友相恋两年，准备买房结婚。

    2007年年初，王斌开始四处看房，可所看的房子不是价格太高，就是地理位置不够理想。一晃几个月过去了，他依然没有买到合适的房子。王斌心中暗暗着急。

    5月中旬，听说苏州老城区有一个楼盘要开盘，王斌赶紧到售楼处预约，但售楼小姐冷冷地甩过一句话：“就200多套房子，已经预约了1000多人了。”抱着试试看的心理，王斌还是排了一个号。

    楼盘开盘当天，200多套房子，转瞬之间就被抢购一空。王斌和女友只好悻悻而归。

    几天后，王斌在与同事闲聊中得知，同事张艳没有排号，竟然也买到了那个楼盘的房子。

    王斌很是奇怪，找张艳“讨教”。

    张艳掩嘴一笑：“你也够傻的。这么多人排队买那几套房子，能轮上你吗？”然后很神秘地说：“实话告诉你吧，现在买房要找关系、花钱的。我通过一个叫朱健一的房产中介找到了售楼处的内部人员，多花了2万块钱才买到房子。”

    王斌顿时恍然大悟，马上要了朱健一的联系方式。

    第二天，王斌打通了朱健一的电话。“你那儿还有房子？”

    “我可以帮你去找。不过除了房款，你还要多出2万元。”

    “这个没问题，只要能买到房。”

    两天后，王斌果真接到了朱健一的来电：“你要的房子有了。明天跟我一起去售楼处签合同，别忘了把2万元现金带来。”

    次日，王斌如约来到了售楼处，见到了朱健一和另外一个人。朱健一在售楼处门口的车上等候，另一个人则直接将王斌带进经理办公室，很快，王斌签好了购房合同。

    拿着购房合同，王斌回到车上。“2万元带来了吗？”“带了。能不能少给点？我是个小职员，买套房子不容易，以后还得省吃俭用还贷呢？”

    朱健一停顿了一下说：“那你就给1.8万元吧。这钱也不是我一个人要的，还得给别人分些。”

    1.8万元现金交到朱健一手上，没有任何收据和发票。

    之后，更多像王斌一样的人通过这种渠道买到了房子。

    【房产中介】

    担当掮客，收取好处费

    朱健一为什么能在楼盘已告售罄的情况下，还能“拿”到房子，而且不止一套？

    原来，在2007年上半年，王斌看中的那个楼盘很紧俏，很多客户买不到房子，就到朱健一的房产中介公司询问有没有房源？这让头脑灵活的朱健一捕捉到了“商机”。这个楼盘如此热销，如果能设法搞到房源，再向客户收取好处费，这钱赚得多容易。可怎样才能拿到房源，朱健一一筹莫展。

    一次偶然的机会，朱健一通过朋友结识了掌管上述楼盘销售的经理牛敏。他试探着提出共同倒卖房源的想法，谁知竟与对方不谋而合。他们商定，由牛敏发放房源给朱健一，由朱健一以中介名义发布房源信息，客户要想买到房子，就必须交纳1万元至3万元不等的房屋转让费。

    当时楼市正火，很多购房者急于买房，对多付出的几万元钱，也就不那么在意了。牛敏和朱健一先后向7名购房者收取了15万余元，得钱后两人平分。

    【楼盘销售经理】

    倒卖房源，生财有道

    再说说牛敏。2007年被提拔担任公司总经理助理兼销售部经理的她，在公司可谓地位显赫。身居要职后，牛敏的心态发生了变化。看到很多人彻夜排队、找关系买房，而自己手中又掌控着公司大量的房源，她决定好好利用这个资源为自己“捞一把”。

    牛敏找到公司销售部的曲某(另案处理)，两人一拍即合。牛敏负责控制、发放房源给曲某，曲某负责联系购房者，以房屋购买需交纳转让费、好处费等名义，先后向6名购房者收取了5万多元，两人平分。

    钱来得如此容易，牛敏的胃口大了起来。正当她因为曲某是公司内部人员而感到担心之际，朱健一出现了。

    朱健一是房产中介的身份，由他做掮客寻找购房者，可谓既顺理成章，又不易暴露自己。牛敏自认为这一招天衣无缝，只要她和朱健一不说，没有人会知道。可牛敏甜头还没尝够，就被发现了。房产公司的主管人员听到外面反映，说开发的楼盘在售楼处买不到，却在房产中介那儿能买到，而且要收转让费，便怀疑其中有问题，随即报了案。

    日前，牛敏、朱健一因相互勾结、编造好处费、转让费等名目，共同收取购房者钱财，被苏州市工业园区检察院以涉嫌非国家工作人员受贿罪依法批准逮捕。

    (文中人物均为化名)

    楼市潜规则为何大行其道？

    面对检察官，牛敏和朱健一仍然振振有辞：“现在房子这么好卖，很多楼盘的销售人员和房产中介都这么干的。我们拿点儿辛苦费，犯法吗？这是楼市的潜规则啊！”

    那么，楼市潜规则为何能大行其道？

    原因一，房产销售人员利用购房者购房心切，谋取私利。2007年，房价攀升很快，很多购房者排队、找关系买房，楼盘热销。牛敏等犯罪嫌疑人正是利用购房者购房心切，不惜多花钱的心理，通过向购房者收取转让费、好处费、增值费等，从中非法获利。

    原因二，购销双方信息不对称，交易缺乏透明度。与房地产销售企业相比，购房者处于弱势，他们所获取的信息大多来自于房产销售人员的介绍。有些销售人员故意营造房子热销和供应紧张的假象，利用房屋销售定价不透明、不规范和信息不对称的管理漏洞，私下控制房源，暗箱操作，非法收取各种费用，迫使购房者就范。

    原因三，购房者盲目跟风、非法中介推波助澜，催化了房产销售领域犯罪的滋生。房价节节攀升，房源紧俏，一些购房者不够理性，盲目跟风，有人甚至主动找关系、送钱给销售人员和房产中介。一些房产中介为获取利益，主动和房产销售人员勾结，互相利用，实施犯罪行为。

    有关部门应加强房屋交易监管，增强交易透明度，同时做好对房产中介市场的管理，以遏制此类犯罪案件的发生。