专家:韩可能重蹈日本90年代房地产泡沫破灭覆辙
新华网专稿：天文数字的房价不仅加重了普通老百姓的买房负担，也给韩国经济制造了不稳定因素，有经济学家甚至发出警告：韩国可能重蹈日本上世纪90年代房地产泡沫破灭后经济十年衰退的覆辙。
1.现状：地价可买“半个美国”
韩国5大经济团体之一的全国经济人联合会日前发表的“2006年韩国十大经济新闻”中，房地产市场过热排名第一，受关注程度超过了韩元汇率波动和朝鲜核问题。
而韩国不动产银行的调查显示，2006年1月初韩国全国平均房价为每平方米2070美元，而到12月中旬，房价已经上涨到每平方米2509美元，涨幅达21.2%。购买同样一套100平方米的三居室住宅，2006年末比年初时需要多支付约4.4万美元。而在首尔的一些热点地区房地产价格的涨幅更高。尽管如此，2006年11月中旬的一项调查显示，仍有68.5%的韩国人认为“房地产价格仍会上涨”，认为“房价会稳定”的仅占24.2%。
谈到韩国的房地产价格，韩国人最为津津乐道的是韩国建设交通部1年多前发表的一项报告。报告称，“大韩民国国土总值达2300万亿韩元(约合2.47万亿美元)。”有韩国媒体做了一个换算，结论是按报告中的价格把韩国卖了，可以买6个加拿大，或者7个法国，虽然不能买下整个美国，但半个应该没什么问题。这份报告的计算依据暂且不论。要知道韩国国土总面积才9万多平方公里(其中还有70%是山地)，只相当于美国的1%；2005年韩国GDP只及美国的6%，与美国都相距甚远。但是，根据房地产价格，韩国竟然“理论上”可以买下半个美国，无怪乎很多韩国人觉得扬眉吐气，经常开玩笑说要举国前往美利坚投资当老板。但是，不可否认的是，韩国人虚拟的喜悦背后，是韩国房价飞涨这一难以回避的现实。
在首尔江南地区的三成洞，一套240平方米的公寓价格高达430万美元，而如果将这笔资金存入银行，按5%的利息计算，每天利息额为590美元，与韩国最高级饭店里双卧双浴的豪华套间房费相近。江南地区一般公寓的单位价格部分甚至超过了日本东京黄金地段豪华宾馆的地价，达到每平米近2万美元，而韩国的人均收入还不及日本的一半。
2.案例：几家欢乐几家愁
赵先生正值事业黄金期，有一份不菲的收入和一个美满的家庭，属于韩国典型的中产阶层。但他最怕别人跟他提起房地产。
2002年初，赵先生和同事李先生同时决定用积蓄在首尔买一套属于自己的房子。当时，赵先生和李先生经过斟酌筛选，留下了两个最终选择，一个是在上下班不到15分钟车程的城北区购买一套刚建成的板楼三居室，价格4亿韩元(1美元约为930韩元)；另一个是在刚开发的盆堂卫星城购买高层塔楼的二手房，开车上班要1个小时，价格5亿韩元。对于喜欢扎堆的韩国主妇来说，卫星城鳞次栉比的高楼看上去气派，而且主妇们有足够的健身、休闲场所，各种补习班也多，远比参差不齐的老城区要强；而赵先生和李先生则偏向于在闹中取静的市区买一套经济实惠的住宅。最后，赵先生坚持买了城北区的新房，而李先生则拗不过妻子，买了盆堂的二手房。
起初，赵先生还为自己既省钱又省时间的英明选择庆幸。但是，随后几年房价的变化，却让赵先生大跌眼镜。从2002年到现在的4年时间里，李先生家的房价翻了一番，涨到10亿韩元，而且还在攀升；而赵先生家的房价却纹丝不动，今后也看不出有升值的动向。
虽然赵先生每年收入不低，但5亿韩元的差价对他来讲还是一笔巨款。由于当初的“错误”决策，赵先生在公司很少谈论房子，回家也少不了妻子的埋怨。赵先生实在想不通，为什么自己家在市中心的好房子价格竟然赶不上郊区的塔楼。
韩国房地产市场近年来出现的“塔楼比板楼贵、公寓比独栋贵、郊区比城区贵”的三大怪现象让人多少感到有些不可思议。事实上，这几个怪现象与1988年汉城奥运会不无关系。1988年奥运会前后，韩国房价开始飞涨。仅1987-1989年，首尔的地价就上升了68.2%，房价上涨了82%。最重要的是，从那时起，韩国开始大量建设现代化的住宅区，完善的配套设施和社区文化深得家庭主妇的喜爱。中产阶级都以在高价地段拥有一套公寓作为衡量事业成功的标准。
3.原因：“越买越贵，越贵越买”
经历了上世纪末的那场金融危机后，在连续几年经济增长和近期美元持续贬值的双重作用下，2006年韩国的人均国民生产总值预计可达1.83万美元。韩国企业对各种生产性投资的态度趋于谨慎，而韩国的社会财富却在不断增加，加上低利率政策的作用，使得韩国社会出现资本过剩的现象。这可以说是韩国房地产热的经济基础。
而上世纪六七十年代韩国“婴儿潮”时期出生的人口目前正值消费旺盛期，很多人都有购买住房或住房升级的需求，这又为韩国提供了巨大的房地产消费群。
再有，包括首都首尔及附近地区的“首都圈”经过多年的发展已成为韩国经济、政治和文化的中心，韩国4800万人口中有2200多万生活在“首都圈”内。人口和各种资源的过度集中，使得首尔地区的房地产供给出现区域性失衡。尤其是教育与生活设施便利的首尔江南地区和一些卫星城，更是成为了人们争相入住的区域。这形成了“首尔房价冠韩国，江南房价冠首尔”的现象。
而数千年来形成的传统财富观，也使韩国人形成了房地产是最好的财富保值和增值手段的观念。特别是韩国房价在金融危机时期下跌后重新反弹的事实让韩国人愈发坚信房地产远远比银行存款更保险。
此外，缺乏其他有效投资渠道也是引发韩国房地产投资热的重要原因。韩国央行曾对2001年1月到2006年5月各种投资渠道的收益率进行过分析，结果发现在这一期间投资房地产的全国平均收益率为71.4%，其中首尔地区收益率为109.5%，江南地区更是高达148.5%；投资房地产的收益率远远高于购买公司债券的47.3%和股票市场的28%。房地产市场的高额投资回报率，使韩国社会出现了房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。
天文数字的房价不仅加重了普通老百姓的买房负担，也给韩国经济制造了不稳定因素，甚至有经济学家发出警告，称韩国可能重蹈日本上世纪90年代房地产泡沫破灭后经济十年衰退的覆辙。因为近年来，韩国房地产市场几乎是当年日本“长期低利率政策-房地产贷款增加-房地产价格暴涨-提高交易税-房地产价格继续上升-考虑提高利率和控制住宅贷款政策”过程的翻版。而且，由于在控制房地产价格上升方面，韩国与日本政府一样采取了增加交易税等措施，这样的政策造成房主“惜售”的现象，反而加剧了房地产市场供不应求、有价无市的局面。
4.对策：政府调控成效不大
韩国房地产市场过热已经引起政府的严重担忧，并采取了一系列措施加以遏制。回顾韩国近几年出台的主要房地产政策及其配套措施，大致可以从时间上划分三个阶段。
第一阶段，2003年中期出台“5·23对策”，限制期房买卖和旧城开发，对拥有三套以上住房者征收重税。2003年5月23日，韩国政府首先对期房投机提高门槛，推出限制倒卖期房、加强对购买期房者资格的限制、提高对旧城改建开发的限制等措施。此后的9月和10月，韩国政府又推出限制旧城改建开发的补充规定、征收综合不动产税早期措施和对每户拥有3套以上住宅者征收重税等措施。在这些措施作用下，2004年韩国房地产上升趋势放缓，2005年甚至一度出现下滑，房地产过热有所降温。
第二阶段，2005年下半年至2006年上半年，韩国政府先后出台“8·31综合对策”和“3·30对策”，内容包括实施(房地产)交易申报制度、提高(房地产)保有税、对房地产转让征收重税、扩大对期房价格的限制等措施，并推出以政府收回旧城改建开发所得收益和住宅交易资金来源申报制度为主要内容的《促进市民居住用地及住宅市场合理化方案》。“8·31综合对策”和“3·30对策”作为韩国政府对房地产市场下的两副猛药，将增加房地产交易的税赋、提高房地产交易透明度和加重拥有多套住宅者的房产税负担作为打击房地产投机的主要措施，增加了房地产交易的成本，收到了一定的成效。
但这两项措施忽视了造成韩国房地产市场失衡的两大最主要原因——韩国区域间住房供需的不均衡和韩国民间投资渠道的匮乏，而是将控制手段集中在“堵”的一面，试图以税收抑制民间对住房的需求。此外，由于这两项政策没有很好地将房地产市场的投资行为和实际住房使用需求进行科学划分，打击面过大，韩国社会各界对这两项政策的评价可谓毁誉参半。
第三阶段，2006年下半年起，韩国政府接连公布三项措施，宣布增加住房供应量，限制住房贷款比例，缓解供需矛盾。韩国政府于2006年10月27日、11月3日及11月15日接连公布三项措施。一是宣布在首尔附近的检丹、坡州扩大开发新的卫星城，增加12.5万户住宅建设、缩短卫星城开发周期；二是鼓励住宅建设，要求开发商建设一定比例的小户型，政府投资建设住宅区的基础设施、鼓励建设高密度住宅区和放宽对城区重建和改建多户共用型住宅的限制等措施；三是提高购房贷款利率、提高买方首付款比，以打击房地产投机行为。韩国政府的这些措施，显然是将重点放到了扩大住房供给、适当放宽对住宅开发的限制上，在以往“堵”的基础上，增添了“疏”的内容。
尽管韩国政府采取了种种措施，但韩国的房地产价格却在每次新政策出台时观望一段时间，然后又继续上行。对于普通韩国人来说，政府几年来出台的一系列房地产政策实施后，房地产税费增加，房价却不见下降，买房和养房的负担都在加重，人们对卢武铉的房地产新政普遍感到失望。
韩国朝野目前正在讨论一项新的房地产政策，并计划在2007年推行。这项被称为“半价住宅”的政策内容大致为引进“土地租赁式住宅销售制度”，即符合一定资格的购房者以相对便宜的价格买房并交纳土地租赁费，购房者只拥有房屋所有权而没有相应的土地所有权，住宅所对应的土地只租赁不出售，购房者在居住一定年限后方可将住宅返卖给政府。这不由得让人联想到中国的经济适用房制度。
新的一年里，伴随着韩国总统大选的倒计时，韩国的房地产政策走向势必会引发更加激烈的争论。
作者：干玉兰 李拯宇
加好友 
发短信
总版主
Post By：2007/1/14 1:35:00 [显示全部帖子]
.jpg)