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天津总体规划得到国务院批复，今后发展将与北京实现优势互补

本报讯（记者郭少峰）国务院在批复天津市城市总体规划中表示，要将天津市定位为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。去年《北京市城市总体规划（2004-2020）》得到国务院批复以后，昨天，国务院批复了《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》。

天津定位经济中心与北京不冲突

昨天，中国政府网转发了《国务院关于天津市总体规划的批复》。国务院在批复中将天津定位为环渤海地区的经济中心。

国务院在批复中希望天津市以滨海新区的发展为重点，将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。

此前已得到批复的北京市城市发展总体规划中，北京被定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”，并没有再提及所谓的“经济中心”，而且首次提出“宜居城市”的概念。

天津发展与京津冀发展相协调

南开大学经济学院的季任均教授说，天津的总体规划得到批复与此前已得到批复的北京市城市总体规划使得这两个城市能更好地协调发展，“北京是首都，天津去发展经济。”此前天津市有关部门曾就总体规划咨询过季任均教授。

季任均教授认为，包括他所了解到的河北的“十一五”规划，都已把环渤海地区作为一个整体在考虑，这种思想无论是在天津市城市总体规划还是在北京市城市总体发展规划中都得到体现。

国务院在批复中也特别强调了这一思想。批复中说，天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调，加强区域性基础设施建设，促进产业结构的合理调整和资源优化配置。特别要注意加强与北京市的协调，实现优势互补、协调发展，提高为首都、环渤海以及北方地区服务的功能。

天津建设物流中心考虑北京作用

季任均教授说，天津的规划确实考虑到了北京市的总体规划。天津的物流中心建设也特别应注意与北京的铁路交通枢纽的作用、首都机场、京津塘高速公路，以及规划中的京津之间的高速公路和高速铁路协调起来考虑。

季任均教授说，天津是个港口城市，也有天津机场，而北京在铁路运输上有天津无法比拟的优势，又有首都机场。他认为，在物流和运输方面，两个城市有相当大的合作和优势互补的空间。

他分析说，天津机场的货运比较多，而首都机场的人流量比较大，如果把规划中的高速铁路和高速公路考虑在内，将来两个城市之间的来往只有30分钟的时间，这就可以实现优势互补，人流可以通过首都机场到达京津地区，然后通过高速公路或高速铁路向周边城市分散，而包括来自天津港和天津机场的货物，也可以通过高速公路或高速铁路向周边城市分散。

国务院的批复中提出，2020年，天津市实际居住人口控制在1350万人左右；其中，中心城区和滨海新区核心区控制在630万人左右。2020年，天津市城镇建设用地规模控制在1450平方公里以内；其中，中心城区和滨海新区核心区控制在580平方公里以内。根据天津市资源、环境的制约因素，必须防止城市规模盲目扩大。

解读

焦点1

天津做经济中心减轻北京负担

出于国家发展战略需要，同时也是对历史尊重

政策：国务院批复中说，天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。

解读：

南开大学经济学院季任均教授说，相对于珠江三角洲的深圳和长江三角洲的上海，环渤海地区在经济发展的协调上存在着不太通畅的局面。而实际上珠三角地区都在一个省内，许多事情比较好协调，长三角地区的上海实力明显，在与其他省份的协调上有一定的优势。但在环渤海地区，经济上没有一个特别冒尖的，有很多重复建设。

现在把天津定位为北方经济中心，而北京市城市总体规划中并没有表示要建成经济中心，这是国家发展战略的需要，同时也是对历史的尊重，这并不是天津取代北京成为经济中心的。北京与天津在历史上本来就是一个首都，一个经济中心，但由于历史的原因，北京也由一个历史上的消费城市变成了生产城市，许多生产项目都上马，与周边城市发展造成一系列重复建设，相邻的地区发展不协调甚至有些畸形。

但现在中央从国家发展战略的角度考虑，将天津定位为北方经济中心，而北京则定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”，让这两座城市发挥各自应有的作用。这可以让北京的城市负荷不像以前那样重，可以减少本不必有的任务。而这些任务则可以让周围的其他城市来承担。

焦点2

滨海新区有制度试验田作用

若某制度在该区试验成功，北京等周边地区可借鉴

政策：要充分发挥滨海新区对于振兴环渤海区域经济的重要作用，增强和完善滨海新区为区域经济服务的综合功能。

将滨海新区建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，以及宜居生态型新城区。

解读：

季任均教授说，根据《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，滨海新区将成为继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极。

季任均特别强调说，根据国务院制定的发展战略，滨海新区还是个制度、规范和办法的生产者。根据国务院规划，在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。本着科学、审慎、风险可控的原则，可在产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融业务等方面进行改革试验。

季任均说，如果一个制度在滨海新区试验获得了成功，北京等周边地区可以利用地理上的优势可以借鉴，这也会带动整个区域的制度创新，从而促进区域的经济发展。

重庆现在还存在大量下岗再就业职工，普遍月收入仅500元左右；而农村，2005年人均可支配现金仅2809元，学费如此大幅度增加，会让一些孩子面临失学的险境。

“高中现在反而成了‘黎明前的黑暗’，成了普通家庭最大的负担，最难捱的一段。”市民张辉向记者抱怨说，“现在小学、初中的学杂费都比较少，上大学有助学贷款，只有高中谁都不管。”

而择校的学生，曾庆宇曾有过调查，发现“大多数进入市级重点高中的学生来自有钱或有权的家庭”。

《21世纪经济报道》记者吴红缨　冯向伟

学校支持、家长观望

据7月中旬市教委呈交听证会的《重庆市调整普通高中学校收费标准方案》(以下称《方案》)，重庆的高中学费将成倍上调。

该市一家市级重点中学副校长称，以本校为例，按《方案》，除去杂费，学费人均实际提高600元左右。

重庆市政府参事曾庆宇作为专家代表参加了听证会。据她透露，听证会后陆续有校长向她借阅相关会议资料，“校长们多数持赞成意见”。

万州清泉中学是库区一所区属重点高中。校长颜秀云介绍，学校最大的开支是教师工资和水电费。区财政每年拨款100万左右用于教师基本工资；学生每学期人均缴学杂费370元，总数大至在60万左右，而这点钱连支付水电费都不够。

颜秀云表示：“如果学费有所提高，在一定程度上可以缓解学校资金的压力，我是赞成这次改革的。”

由于此次学费上调涉及众多家庭的切身利益，民间质疑的声音也不少。

据当地媒体报道，大多数代表对方案表示理解，但对增长幅度过大提出质疑。

这些意见称，重庆现在还存在大量下岗再就业职工，普遍月收入仅500元左右；而农村，2005年人均可支配现金仅2809元，学费如此大幅度增加，会让一些孩子面临失学的险境。

“高中现在反而成了‘黎明前的黑暗’，成了普通家庭最大的负担，最难捱的一段。”市民张辉向记者抱怨说，“现在小学、初中的学杂费都比较少，上大学有助学贷款，只有高中谁都不管。”

张辉的儿子在一所市级重点校读高二。他算了一笔账，每学期学费400元，课本200元，杂费170，住宿费400元，加上平时的生活费、资料费，一年花销至少在5000元以上。

也许很少有人知道，这幢如今身价非凡的楼宇其实是由一幢停建6年的 “烂尾楼”演变而来。大河大厦曾经压着多家银行和企业的数亿资金无法动弹。

2004年，温飞接盘大河大厦，经过开发包装，很快完成了销售。7亿元投资在短短2年就获得收益11亿元，收益率达到160%！而这已经不是温飞的第一个烂尾楼投资了，在此之前，他曾经投资3亿参与一个烂尾楼的开发，同样获利颇丰。

借力政府

温飞介绍，当时这幢大楼外墙被巨幅广告掩盖，虽然位于商圈的核心位置，但外界很少知道这是个停建项目。其时该楼因为复杂的产权债权关系无力自救，成了黄金地段上一个晃眼的败笔。

当时大河大厦通过审计的债务(不含零星债务)约为5.6亿元，按银行一年期息计算为2822万元，6年仅利息就有1.9亿元，本息合计7.5亿元之多。

要在这样一个烂尾楼获利难度可见一斑。温飞认为，该烂尾楼存在两大风险，即市场风险和法律风险。而法律风险是最大的风险，市场风险并不是最大的问题，因为温飞很看好商务楼的前景。

据温飞介绍，在操作这类项目时，运作者除了研究追加投资额和市场售价外，更为重要的是考察项目的产权、债权关系。上海有许多停建项目不容易启动，正是由于产权、债权关系太复杂，使有意接盘的投资者退却。

大河大厦存在同样的问题。“收购这一停建项目的过程非常繁复。”温飞谈起收购过程时说。

“政府的强势介入是烂尾楼复活的关键。”谈起这个过程，温飞认为接盘烂尾楼的难点并不在在于资金投入，而是开发权的转移。因为很多纠纷在法律上存在解决的盲点，只有当地政府依据政策介入才能减少复活的时间成本。

为了获得当地政府的支持，温飞给当地政府算了一笔账。按照建筑面积约5万平方米，租金每平方米5元算，每年租赁收入损失为9000万元，5年高达4.5亿元，可向所在区域财政缴纳营业税、房产税每年1530万元，5年达7650万元。

另外，该大厦28层，以每层进驻大中型企业一家，每家企业每年向地方财政交税费300万元计，每年可达8400万元，5年计为4.2亿元。而当地政府也不希望在如此繁华的地段有此败笔。

温飞的正式收购从2004年3月开始，历经三个月，到同年6月左右完成。温飞接手以前开发商的债务本金，债务利息则在政府出面协调的情况下予以免除。

此后，政府积极介入该大厦的复活工程中。首先，政府办理了相关的房地产开发更名手续，由更名后新的投资人负责后期建设。

同时，当地政府酌情减免了该项目原开发商欠缴的税费300多万元。另外，当地政府还依法拆除一些施工障碍，比如通道内的锅炉房和围墙，保证了进出大厦的通道畅通。

温飞为此又投资了1.4亿元，加上承担的债务，温飞已经投入7个亿。烂尾楼终于复活。

收益11亿元

这还仅仅是运作的第一步，是否能把大厦成功脱手才是运作的关键。

温飞认为，徐家汇是上海的一块“商务跳板”，因此希望将大厦包装成一块上海“跳板经济”载体和成长型中小企业的专属平台。在上海的经济环境和一路高走的经济指数大背景下，依托徐家汇集合的中高档商务、黄金商业和繁荣商贸为一体的“三商”平台，大厦为发展型的企业提供“平台”和“杠杆”。

另外，这样的市场定位在一定程度上是因为温飞的背景。温飞是温州人，在他的身后，有那么一批快速成长的中小企业需要这样的平台。

该大楼以前的设计结构主要是90—152平方米。温飞将大楼定位为纯写字楼，并对结构进行了改变。内部结构为一梯九户，每户分割面积在70-110平方米之间。“这样的格局可以满足多种市场需求，客户可以购买单套或者多套打通使用。”温飞介绍。

另外，大厦最大程度地配备了大中型商务企业的高端商务设备。地下170个车位， 5部电梯，1部货梯 。按照5A甲级商务办公标准设计，大厦的主体(7-28层)实现了OA(办公智能化)、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA(安保智能化)。

除了地域优势外，大厦还有价格上的优势。温飞介绍，该大厦周边新写字楼租金约1美元/平方米/天，3000－4000美元/平方米的售价。因为大厦在开发过程中得到了种种优惠，所以在价格上有更大的变动空间。

2005年7月底，大河大厦开盘销售。

“今年有一家北美50强企业进驻，购买了1至3层约6000平方米的房产，每平方米价格在3万元到3.5万元左右，房产投资在1.8亿元左右！”楼里的一名业主透露。

温飞再次算起了账，不过这次轻松多了。

按照面积计算，大厦1－6层为商铺，面积约为16000平方米，销售均价为35000元/平方米，可得5.6亿元。7－28层为商务办公，面积约为50000平方米，销售均价为25000元/平方米 ，可得12.5亿元，一共收入18.1亿元。扣除投资7亿元，温飞收益11.1亿元，收益率达到了160%！

至此，一笔完美的投资大功告成。

（应采访对象要求，文中大厦名字和温飞均为化名。）